Какой провал закрывает сектор — и для кого. [факт] Sazama & Willcox 1995 формулируют институциональную конструкцию жилищного кооператива с ограниченным паем (limited equity housing cooperative, LEC) через шесть экономических признаков: пай, дающий право проживания; свободное членство «одно домохозяйство — один голос»; контроль членов над базовыми решениями и назначением управляющего; «распределение прибыли» в виде изменения издержек и рыночных условий; ценз по доходу при вступлении; и ограничение роста цены перепродажи пая — «a) ownership of a share in the cooperative which entitles a member to residency in one of the co-op's living units; b) free and voluntary membership, with one household having one vote; c) membership control… d) a form of "profit sharing"… e) restriction of initial membership to households with income below some specified limit; and f) a limit on the increase in the resale value of member-owned-equity shares in order to keep the LEC available as affordable housing. Characteristics "a" through "d" are typical of all housing cooperatives. Characteristics "e" and "f" are unique to LECs» [сверено по: первичка проекта, строки 86–98]. Провал, который закрывает форма, — два разных провала сразу: рыночная власть арендодателя при низком доходе (пай вместо аренды даёт стабильность цены и защиту от выселения) и отрицательные внешние эффекты между самими жильцами дешёвого арендного жилья (вандализм, наркоторговля, запущенность общих пространств), которые обычный съёмщик не имеет стимула ограничивать. Авторы прямо связывают решение этой второй проблемы с физической и социальной границей дома: «in distressed neighborhoods, a co-op needs definable and defensible space which clearly separates the boundaries of the co-op from the rest of the neighborhood in order for effective social management to exist. The members can then regulate themselves and deflect disruptive intrusions from outside the co-op» [сверено по: там же, строки 156–160]. Это прямой аналог механизма «граница производит благо», уже описанного в сбытовой кооперации (см. [КОП-СК-01](КОП-СК-01_Сельхоз_сбытовые_и_снабженческие.html)), но здесь граница — не правило членства, а физическое пространство дома.
Оси блага и кто на самом деле решает о доступе. [факт] В федерально финансируемых программах США организационные решения — норматив ограниченного пая и критерии отбора жильцов — «usually are specified by the financing legislation or made by the project developers before residents move into their co-ops. Because residents ordinarily do not participate in these decisions…» [сверено по: там же, строки 124–128]; сами авторы отмечают также, что участие будущих жильцов в проектировании и финансировании дома практически нулевое: «LEC residents have virtually no direct input in project development — that is, in the design, financing, and construction of the buildings» [сверено по: там же, строки 106–109]. То есть по оси «кто решает о доступе» жилищный кооператив в его самом массовом, дотируемом варианте — это не самоуправляемый клуб, а форма исполнения жилищной программы: доступ определяет финансирующая сторона, а не будущие члены. Кто платит: член — ежемесячными взносами на содержание («carrying charges»), покрывающими фактические издержки, а не рыночную цену; и государство — по программам США 1960-х–1970-х ключевая субсидия «a 3 percent fixed rate 40 year mortgage, with up to 100 percent federal financing. This below market interest rate program resulted in a reduction of approximately 25 percent of the total annual costs for these federally sponsored co-ops. For the other programs… typical subsidies were equivalent to 10 percent to 30 percent of annual costs» [сверено по: там же, строки 696–701]. Масштаб программ: около 40 000 паевых единиц в Нью-Йорке по программе штата Mitchell-Lama (1950–60-е) и около 60 000 единиц по федеральным Section 236 и 221(d)(3) с середины 1960-х по 1973 год, после чего форму подхватили некоммерческие организации — ещё около 40 000 единиц, «most of which have been built since 1985»; всего в США на момент публикации — свыше 200 000 паевых единиц против 1,4 млн единиц государственного жилья [сверено по: там же, строки 40–56].
Где сектор доминирует, где отсутствует. [факт] Австрия — самый весомый случай в выборке узла, но с оговоркой формы: из 185 объединений «ограниченно-прибыльного» жилищного сектора (limited-profit housing associations, LPHA) 98 организованы как кооперативы (Genossenschaft), 87 — как общества с ограниченной ответственностью или акционерные общества: «There are 185 limited-profit housing associations (LPHAs) in Austria. Legally speaking, LPHAs are private entities, either organised as cooperatives (Genossenschaft) or limited-liability companies… 98 LPHAs are cooperatives and 87 are limited liability companies» [сверено по: первичка проекта, строки 117–119] — метка форма ≠ существо, подвид «смешанная витрина»: то, что в литературе о кооперации регулярно приводится как кооперативный успех («венская модель»), НЕ кооперативно почти наполовину по числу организаций. Доля рынка LPHA-аренды по стране: 8 % жилищного фонда Австрии в 1971 году → 17 % в 2020, рост с ≈200 000 до ≈660 000 сдаваемых внаём единиц; для сравнения, доля муниципальной аренды за тот же период упала с 11 % до 7 % [сверено по: там же, строки 223–227]. По степени урбанизации доля LPHA-аренды: города 23 %, малые города и пригороды 20 %, село 8 %; в Вене — 21 % от всего жилищного рынка [сверено по: там же, строки 130–136]. Германия: по данным головного проверяющего союза GdW (обязательный аудитор кооперативов по закону о кооперативах) — «Die rund 2000 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland haben ca. 2,2 Millionen Wohnungen im Bestand» («около 2000 жилищных кооперативов в Германии управляют примерно 2,2 млн квартир») [сверено по: первичка проекта, строка 68]; год, к которому относится цифра, страница не называет — помечаю [год не назван источником]. Россия: жилищные и жилищно-строительные кооперативы прямо определены Жилищным кодексом как потребительские — «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами» [сверено по: первичка проекта, строка 52], но для новых ЖСК закон с 2011 года прямо ограничивает масштаб: «Жилищно-строительный кооператив… не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три» [сверено по: там же, строка 46] — конструкция, structurно не позволяющая новому ЖСК стать крупным застройщиком. Отдельная и не смешиваемая с ЖСК форма — жилищные накопительные кооперативы (ЖНК, закон № 215-ФЗ, копят на будущую покупку, а не управляют существующим домом): по государственному реестру Банка России на 19.09.2026 в стране действует ровно 35 ЖНК [сверено по: CBR_reestr_list_ZHNK.xlsx, лист «list», строки реестра 1–37: строка 1 — заголовок среза «Перечень действующих ЖНК на 19.09.2026», строка 2 — шапка таблицы, строки 3–37 — 35 пронумерованных записей от № 1 до № 35; численно пересчитано построчно]. Отсутствует сектор в международной сравнительной статистике вообще — [факт] ОЭСР прямо объясняет причину: в базе EU-SILC категории кооперативного владения нет вовсе, и «co-operative ownership — whereby a cooperative owns one or more residential buildings and its members are granted the right to occupy a housing unit by buying shares in the cooperative — is accounted for as a separate tenure in national statistics but not in EU-SILC. Cooperative ownership is therefore included under owner occupancy in the EU-SILC database for the Czechia, Denmark, Norway, Poland, Switzerland, and Sweden» [сверено по: первичка проекта, строки 309–314]. Жители кооперативного жилья в этих шести странах в международной статистике учтены как собственники — то есть международно сравнимой доли кооперативного жилья по странам не существует по конструкции данных, а не потому, что сектор мал.
Пара успех/провал. [факт] Успех — Австрия: [КОП-КС-10](КОП-КС-10_Австрия_ограниченно-прибыльное_жильё.html). Валовая аренда LPHA против коммерческой аренды: 7,3 €/м² против 9,8 €/м², разница 2,5 €/м², или 34 %, по данным официального обследования домохозяйств Statistik Austria Mikrozensus 2021 — «With an average gross rent of 9.8 Euros/m2 for-profit sector tenants pay 2.5 Euros, or 34% more than renters from LPHAs who pay on average 7.3 Euros/m2» [сверено по: Koessl_2022…txt, строки 1099–1101]; в городах разрыв 39 % (10,6 против 7,6 €/м²), в малых городах и пригородах 31 %, на селе только 7 % [сверено по: там же, строки 1101–1106] — эффект формы тем больше, чем сильнее давление рынка. Это сырая (нескорректированная) разница; после поправки исследования WIFO (Klien & Streicher 2021) на местоположение, качество, год постройки и размер жилья скорректированный разрыв меньше: «After accounting for structural differences in location, housing quality and size, LPHA rented homes are on average 2.3 Euros per square cheaper than rents in the private sector» [сверено по: там же, строки 1285–1287] — дом обязан различать сырую (34 %) и скорректированную (2,3 €/м²) цифры, обе 🟡 (цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза; первички не открывались). Второй эффект — стабильность договора: срочные договоры заключены лишь у 6 % LPHA-арендаторов против 47 % во всём частном секторе и 65 % среди договоров, заключённых в 2018–2020 [сверено по: там же, строки 1247–1249]. Провал — Чехия: [КОП-КС-11](КОП-КС-11_Чехия_переток_квартир.html). Кооперативное жильё было главным строителем панельного фонда в 1980–90-е — 40 % новостроек тех лет — но после 1991 года государство обязало кооперативы передавать право собственности на квартиру члену по его требованию: «After 1991, the state transferred its housing units to municipalities and housing cooperatives and imposed an obligation to transfer cooperative housing units' property rights to individual tenants if they asked… The majority of these flats were consequently transferred to private owners, leaving mainly the lowest quality ones to municipalities and cooperatives» [сверено по: первичка проекта, строки 5415–5420]. Итог: доля кооперативного жилья в жилищном фонде упала до 3,4 % в 2021 году (3,1 % с неклассифицированными) [сверено по: там же, строки 5421–5423], а по учтённым в союзе SČMBD кооперативам с 2000 по 2011 год утекло к частным собственникам около 350 тысяч квартир (это нижняя граница — учтены только члены союза) [сверено по: там же, строки 5446–5451]. Прямой вывод доклада: «The cooperative model in its current form is not geared towards providing affordable housing» [сверено по: там же, строка 5468]. При этом чешские кооперативы делают хорошо ровно то, для чего форма не предназначена по выводу доклада: через госпрограмму PANEL «Housing cooperatives have, for instance, renovated or reconstructed 80% of the prefabricated panel blocks in Czechia through the PANEL programme» [сверено по: там же, строки 3651–3653] — пара «провал по доступности, успех по содержанию фонда» внутри одного и того же кейса.
форма ≠ существо — операционализация из самого сектора. [факт] Германия — головной аудиторский союз GdW публикует чек-лист отличения настоящего жилищного кооператива от «капитализационного» (Kapitalanlagegenossenschaft), используемого как оболочка серого рынка капитала. Базовый принцип: «der Erwerb von Geschäftsanteilen an einer Wohnungsgenossenschaft generell keine Vermögensanlage ist. Wer sich an einer Wohnungsgenossenschaft beteiligt, sollte also dem Grunde nach… daran interessiert sein, eine Wohnung in der entsprechenden Genossenschaft nutzen zu können» — «приобретение пая в жилищном кооперативе в принципе не является инвестицией; тот, кто вступает в жилищный кооператив, по идее должен быть заинтересован в возможности пользоваться квартирой» [сверено по: первичка проекта, строки 37–40]. Признаки подделки — агрессивная реклама доходности и накопительных премий на сайте, продажа паёв по телефону, скрытые комиссии посредникам, договоры с аффилированными подрядчиками, и ключевой признак именно для жилищного сектора: «Im Vergleich zur Mitgliederzahl insgesamt gibt es nur eine geringfügige Wohnungsversorgung zu Gunsten der Mitglieder der Genossenschaft, häufig ist das Nicht-Mitgliedergeschäft überwiegend» — «по сравнению с общим числом членов обеспечение их жильём незначительно, часто преобладают сделки с не-членами» [сверено по: там же, строки 80–82]; при этом сам устав не годится как признак — «Nicht geeignet für eine Abgrenzung… [ist] die Beschreibung des Förderzwecks in der Satzung (entscheidend ist die tatsächliche…» [деятельность] [сверено по: там же, строка 96]. Это зеркальная метрика к кредитным кооперативам и кооперативным банкам, где преобладание не-членов среди клиентов — статистическая норма (см. [КОП-СК-02](КОП-СК-02_Кредитные_союзы_и_кооперативные_банки.html)): в жилищном секторе тот же признак — маркер подделки, а не масштаба. Иначе выглядит подделка/дегенерация в Чехии — там не смешанная популяция и не мошенничество, а действующий кооператив, который по закону 1991 года и Закону о хозяйственных корпорациях вправе получать прибыль от продажи паёв по рыночной цене (хотя не от арендной платы — она обязана быть по издержкам): «cooperative shares can be sold at market prices… cooperatives are allowed to generate profit, up to a third of which can be redistributed to their members. These profits can however not be derived from rents… but can be obtained from selling cooperative shares on the market» [сверено по: первичка проекта, строки 5465–5467] — та же метка форма ≠ существо, но с противоположным знаком: не смешанная популяция, а кооператив, ведущий себя рыночно изнутри собственной правовой конструкции.
Издержки исключения и финансовый риск члена — пара внутри самого сектора США. [факт] Sazama & Willcox приводят как оценки экономии от участия жильцов (несколько независимых исследований операционных издержек — Sadacca et al. 1972: «operating expenses were 24 percent lower in co-ops than in limited dividend rentals and 22 percent lower than in non-profit rentals. Total costs of operation were 16 percent lower in the co-ops than they were in the non-profits, and 34 percent lower than in the limited dividend projects» [сверено по: там же, строки 214–219]), так и данные о финансовом риске: под федеральной программой Section 236 «the 20 year "survivor rate" for LECs was 78 percent, as compared to 77 percent for non-profits and 90 percent for limited-dividend projects» [сверено по: там же, строки 923–925] — то есть по этой конкретной программе паевые кооперативы пережили 20 лет реже, чем проекты с ограниченным дивидендом, хотя чуть чаще, чем некоммерческие. Пара «выжили — не выжили» также историческая: рыночные (не ограниченно-паевые) кооперативы для состоятельных семей почти все не пережили Великую депрессию («by 1934 only two of them remained»), тогда как 13 крупных паевых кооперативов межвоенного периода по закону штата Нью-Йорк 1927 года пережили депрессию без новых займов и без принудительного выселения членов [сверено по: там же, строки 901–910] — [замер выживаемости, пять полей: что = смерть — принуждение к новому финансированию/выселение членов, а не ликвидация юрлица · возраст живых или срок жизни умерших — 20-летний горизонт (Section 236) и период Депрессии (межвоенные кооперативы) · порог размера — не установлен, ~100 паевых единиц в среднем по Section 236/221(d)(3) · база сравнения — та же госпрограмма, другие формы собственности (некоммерческая, ограниченно-дивидендная) · конверсия = смерть — не оговорено явно]. Критика по социальному управлению — не только успех: организатор сообществ Peterman считает энтузиазм по поводу самоуправления жильцов скорее идеализмом активистов, чем желанием самих жильцов: «Rather than resident management, many low-income residents prefer either regular rental arrangements… Many low income people are already struggling with the problems associated with being poor, and therefore they do not have the energy left to work on their housing… Residents do not perceive LECs as sufficiently close to "real" home ownership to warrant their time and effort because of restrictions on the value and resale of equity shares» [сверено по: там же, строки 319–326].
Внешние эффекты для не-членов. [не найдено — искал прямой причинный замер влияния жилищного кооператива на цены или качество жизни в НЕ-кооперативном жилье по соседству; такого замера нет ни в одном из шести открытых источников]. Единственные данные о влиянии на среду — внутри дома, не на соседей: анализ Susan Saegert по выборке 2 448 жильцов домов Бронкса, брошенных частными владельцами и переданных Нью-Йорку, — «42 percent of residents of buildings converted to LECs felt that drugs were not a problem in their building, while that view was held by only 12 percent of residents of buildings converted to for-profit rentals, and 25 percent of residents in buildings still managed by the City» [сверено по: там же, строки 147–152]; сами авторы не заявляют это как причинный эффект — отбор домов под разные формы управления не случаен, контрфактап нет [моя оговорка по прочитанному тексту, не дословная оговорка авторов на этой странице]. Ближайшее к общему эффекту на экономику — не эффект на не-членов, а макрооценка WIFO для Австрии: активность объединений ограниченно-прибыльного жилья добавляет экономике, по оценке, от 600 млн до 1 млрд евро ВВП в год (без разбивки на членов/не-членов) [в первоисточнике не сверено — оценка ВВП относится к отдельному расчёту WIFO (Klien & Streicher 2021) внутри того же раздела 9 доклада Koessl 2022, но не к тем абзацам про распределение по квинтилям, которые открывались и цитируются построчно выше]. Экономия по кварталу доходов внутри LPHA-модели — не эффект на не-членов, а распределение внутри самих пользователей формы, и она разного знака у двух плеч одной организации: у арендаторов прогрессивная («Households in the bottom two quintiles benefit disproportionately from cheaper homes… Quintile 1: 274.8 Mio €, 23%; Quintile 2: 281.6, 24%… Quintile 5: 169.4, 14%») [сверено по: там же, строки 1336–1362], у купивших жильё через LPHA за 40 лет — регрессивная («Quintile 1: 14.9, 12%… Quintile 5: 32.8, 27%… Contrary to the effects on renters, the savings to owner-occupied households are skewed towards higher income groups») [сверено по: там же, строки 1382–1399].
Критерии успеха сектора и что для них есть. (1) Ценовой эффект против рынка — есть сырой и скорректированный замер (Австрия, оба 🟡 — цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза, первички не открывались), нет причинного замера спилловера на частный рынок для не-членов (в отличие от сбытовой кооперации, см. [КОП-СК-01](КОП-СК-01_Сельхоз_сбытовые_и_снабженческие.html)). (2) Стабильность проживания (доля срочных договоров) — измерена только для Австрии. (3) Устойчивость самого блага под законом — измерена уникально как «доля актива под кооперативным контролем», а не как выживаемость юрлиц (Чехия): метрика выживший ≠ типичный здесь неприменима в обычном смысле, потому что кооперативы как организации не умирают — умирает их контроль над активом. (4) Финансовая надёжность на уровне проекта — смешанный результат по одной американской программе (78 % против 90 % у ограниченно-дивидендных). (5) Снижение внешних по отношению к жильцам, но внутренних по отношению к дому эффектов (вандализм, наркоторговля) — есть некаузальные полевые данные (Saegert), причинного замера нет. (6) Кто решает о доступе — не критерий успеха, а структурная данность: почти везде, где сектор дотируется государством, решает финансирующая сторона, а не член, что напрямую поддерживает гипотезу о жилищном кооперативе как форме исполнения жилищной политики, а не самоуправляемом клубе.
| Величина | Единица счёта и знаменатель | Популяция | Год | Источник | Метки |
|---|---|---|---|---|---|
| 98 кооперативов и 87 GmbH/AG из 185 объединений ограниченно-прибыльного жилья | доля по числу организаций | LPHA-сектор Австрии | 2022 (публ.) | Koessl 2022 (CIRIEC WP2022-04) | 🟡, цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза; первички не открывались; форма ≠ существо: подвид «смешанная витрина» |
| 8 % жилищного фонда (1971) → 17 % (2020); Вена 21 %; город 23 % / пригород 20 % / село 8 % | доля жилищного фонда/аренды | Австрия | 1971–2020 | Koessl 2022, по Statistik Austria | 🟡, цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза; первички не открывались; единица счёта: % фонда, не число организаций |
| Аренда LPHA 7,3 €/м² против коммерческой 9,8 €/м² — разница 2,5 €/м² (34 %); скорректированная разница 2,3 €/м² | € валовой аренды за м²/мес., сырая и скорректированная на структуру | Австрия, Mikrozensus 2021 | 2021, публ. 2022 | Koessl 2022, по WIFO (Klien & Streicher 2021) | 🟡, цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза; первички не открывались; сырая 34 % и скорректированная 2,3 €/м² — разные величины, обе нужны |
| Срочные договоры аренды: 6 % LPHA / 3 % муниципалитет / 47 % частный сектор (65 % среди договоров 2018–2020) | доля договоров | Австрия, Mikrozensus 2021 | 2021 | Koessl 2022 | 🟡, цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза; первички не открывались |
| Экономия арендаторов LPHA — 1,2 млрд €/год, прогрессивно по квинтилям (23 %/24 %/20 %/19 %/14 %); экономия покупателей — 122 млн €/год, регрессивно (12 %/17 %/19 %/25 %/27 %) | € в год, по квинтилям дохода | 650 000 домохозяйств-арендаторов LPHA | оценка WIFO 2021, публ. 2022 | Koessl 2022, по WIFO (Klien & Streicher 2021) | 🟡, цифры Statistik Austria/WIFO по пересказу отраслевого союза; первички не открывались; распределительный эффект разного знака у аренды и покупки |
| ≈2000 жилищных кооперативов, ≈2,2 млн квартир в управлении | число организаций и квартир | Германия | год не назван источником | GdW (страница «Genossenschaften») | 🟢, единица счёта: квартира в фонде, не член |
| 40 % новостроек 1980–90-х — кооперативное жильё; доля в жилищном фонде упала до 3,4 % (2021); ≈350 тыс. квартир утекли к частным собственникам (2000–2011, только члены союза SČMBD, нижняя граница) | доля новостроек / доля жилищного фонда / тыс. квартир, накопленным итогом | Чехия | 1980–90-е; 2000–2021 | OECD 2025 (Housing Reforms in Czechia and Poland) | 🟢, метрика «доля актива под кооперативным контролем», не выживаемость юрлиц |
| 80 % панельных блоков Чехии отремонтированы/реконструированы кооперативами через госпрограмму PANEL | доля панельного фонда | Чехия | к 2025 (публ.) | OECD 2025 | 🟢, пара внутри кейса — провал по доступности, успех по содержанию фонда |
| 24 % / 22 % ниже операционные издержки кооперативов против ограниченно-дивидендных / некоммерческих проектов; общие издержки на 16–34 % ниже | % разницы операционных/общих издержек, с контролем 10 переменных | 60 федерально субсидируемых проектов США (по 20 на форму) | 1972 (Sadacca et al., по тексту 1995) | Sazama & Willcox 1995 | 🟢 |
| 20-летняя «выживаемость» по программе Section 236: LEC 78 % / некоммерческие 77 % / ограниченно-дивидендные 90 % | доля проектов, переживших 20 лет | Проекты США под Section 236, 1958–1989 (Calhoun & Walker) | публ. 1994, по тексту 1995 | Sazama & Willcox 1995 | 🟢, замер: фирма/отрасль — на уровне проекта, не сектора в целом |
| 42 % жильцов LEC не считают наркоторговлю проблемой дома, против 12 % в домах у коммерческих управляющих и 25 % под управлением города | доля опрошенных жильцов | 2 448 жильцов заброшенных домов Бронкса, Нью-Йорк (Saegert) | публ. до 1995 | Sazama & Willcox 1995 | 🟢, без контрфактуала — отбор домов не случаен |
| 35 действующих жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) | число юрлиц в госреестре | Россия | на 19.09.2026 | Банк России, реестр ЖНК | 🟢, единица счёта: юрлицо в перечне, не член; знаменателя нет |
| Кооперативного уклада нет в международной статистике EU-SILC вовсе; кооперативное жильё Чехии, Дании, Норвегии, Польши, Швейцарии, Швеции учтено как «собственность» | категориальный охват базы данных | страны ОЭСР/EU-SILC | 2025 (публ.) | OECD Affordable Housing Database, HM1-3 | 🟢, объясняет отсутствие сравнимой международной статистики сектора |
Сектор — самый чистый в волне пример того, что по оси «кто решает о доступе» кооператив не обязан быть самоуправляемым клубом: в дотируемом массовом варианте (США 1960–70-е, отчасти Австрия и Чехия через госпрограммы финансирования) вход определяет финансирующая сторона до появления жильцов, а не члены — это напрямую сужает формулировку ПМ-13, где режим 8 описан как «общинный/кооперативный/клубный»: здесь клубная логика начинается только после заселения, а не при отборе. Мостом к «Общественным благам» служит не привычный спилловер на не-членов (как в сбытовой кооперации, [КОП-СК-01](КОП-СК-01_Сельхоз_сбытовые_и_снабженческие.html), — там кооператив меняет цену для соседей-нечленов), а другой механизм: благо (безопасная, управляемая жилая среда) производится физической границей дома — «defensible space» — то есть кооператив здесь ближе к иллюстрации МХ-13 Общинное самоуправление, чем к производству общественного блага в смысле Самуэльсона; узел даёт этому конкретную формулировку и полевые (не причинные) данные. Чешский кейс даёт ядру редкую метрику — «доля актива под кооперативным контролем» как альтернативу счёту живых/умерших юрлиц: закон, разрешающий члену выходить с рыночной стоимостью пая, может опустошить сектор изнутри, не убив ни одной организации — кандидат в общую методологию замера скоропорта институтов, не только для этого дома. Германский чек-лист GdW и австрийская «смешанная витрина» дают ядру пример того, что один и тот же диагностический признак (доля не-членов среди клиентов) в разных секторах читается с противоположным знаком: маркер здоровья у кредитной кооперации и маркер подделки у жилищной — довод против единого порога «доля не-членов» как универсального теста на форма ≠ существо без учёта сектора.
[КОП-КС-10](КОП-КС-10_Австрия_ограниченно-прибыльное_жильё.html) (Австрия: ограниченно-прибыльное жильё, венская модель — детальный разбор витринного успеха) · [КОП-КС-11](КОП-КС-11_Чехия_переток_квартир.html) (Чехия: переток 350 тыс. квартир из кооперативной формы — детальный разбор провала) · [КОП-СК-01](КОП-СК-01_Сельхоз_сбытовые_и_снабженческие.html) (сбытовая кооперация: параллельный механизм «граница производит благо», но через правило членства, а не физическое пространство) · [КОП-СК-02](КОП-СК-02_Кредитные_союзы_и_кооперативные_банки.html) (кредитные союзы и кооперативные банки: тот же признак «доля не-членов» читается с противоположным знаком) · [КОП-ПМ-02](КОП-ПМ-02_Граница_членства_четыре_места.html) (граница членства: жилищный сектор — случай, где границу задаёт не сама кооперация, а финансирующая сторона) · [КОП-ПМ-04](КОП-ПМ-04_Форма_не_существо_провенанс_и_подвиды.html) (форма ≠ существо и подвиды: австрийская «смешанная витрина» и чешская «рыночная дегенерация изнутри» как два новых кейса) · [КОП-МХ-04](КОП-МХ-04_Конверсия_инициатор_и_исход.html) (конверсия: чешский переток актива — конверсия без формальной ликвидации юрлица) · [КОП-ФА-06](КОП-ФА-06_Имущественный_ценз_входа.html) (имущественный ценз входа: ограничение по доходу и лимит на рост цены перепродажи пая как конституирующие признаки LEC) · [КОП-ГП-01](КОП-ГП-01_Перелив_через_структуру_рынка.html) (ГП-1 v2 — опора узла) · ПМ-13 Типология режимов обеспечения (ядро ОБ, режим 8) · МХ-13 Общинное самоуправление (ядро ОБ — механизм «defensible space»).
2026-09-21.
отвечено 0 из 4
1. По Sazama & Willcox 1995, какие два признака из шести уникальны именно для жилищного кооператива с ограниченным паем (LEC), а не для жилищных кооперативов вообще?
2. В Австрии разница между валовой арендой LPHA и коммерческой аренды (7,3 €/м² против 9,8 €/м²) — сырая, то есть без поправок. Какой была та же разница ПОСЛЕ поправки WIFO на местоположение, качество и год постройки?
3. В чём разница между «успехом» Австрии и «провалом» Чехии в этом узле?
4. Чешские кооперативы формально не умерли как юрлица — они продолжают существовать. Какую альтернативную метрику узел предлагает вместо счёта живых/умерших организаций, чтобы описать чешский провал?