Единой даты основания сектора источник не даёт — сам текст это оговаривает: «Some of the oldest LPHAs in operation today date back more than 100 years» [факт, цитата, сверено по: Koessl_2022…txt, разд.3], без имени и года первой организации — [не найдено — охват: точная дата основания в тексте отсутствует].
форма ≠ существо: по происхождению (как у СССР 1988 или индийских PACS) к сектору в целом неприменима.Провал, который закрывает сектор. Koessl формулирует его как позицию «Third Sector»: LPHA «neither profit-driven nor state-owned but operate under a specific limited-profit governance regime, codified in national legislation» [факт, цитата, сверено по: введение] — сектор закрывает разрыв между частной рентой (рыночная цена) и муниципальной арендой (7 % фонда), предлагая третий режим цены — себестоимость без прибыли.
выживший ≠ типичный по размеру.[КОП-ФА-06](КОП-ФА-06_Имущественный_ценз_входа.html) по этому источнику (там же — порог выкупа 74,17 €/м²), здесь не переоткрывается, только связывается.Успех модели держится на нерыночных механизмах закона WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz), общих для LPHA независимо от того, кооператив это или GmbH/АО:
ГП-3 v2), закреплённый законом сразу для всего сектора, а не уставом отдельной организации.[КОП-КС-11](КОП-КС-11_Чехия_переток_квартир.html), [КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html)): там закон 1991 г. обязал кооперативы передавать собственность члену по его первому требованию, а пай разрешено продавать по рыночной цене [факт, сверено по: первичка проекта, строки 5417–5419, 5465–5467]. В Австрии выкуп ограничен сроком и порогом взноса, а передача не отменяет Vermögensbindung (новый собственник по-прежнему подчиняется WEG 1948 г.) — разница не в наличии конверсии, а в её цене и в том, кому принадлежит излишек.Критерии 1–2 — цена и стабильность аренды. Адресат — арендатор. Уровень замера — сектор/отрасль (средние по Mikrozensus, не регрессия по фирмам). Сработало: аренда LPHA 7,3 €/м² против 9,8 €/м² — разница 34 % (сырая; город 39 %, пригород 31 %, село 7 % — растёт с рыночным давлением) [факт, 🟡, разд.8]; после контроля на локацию/качество/размер/год (WIFO, не открыта мной отдельно) — 2,3 €/м², 160 €/мес. на 70 м² [факт, 🟡, разд.9] — обе цифры разные, нужны обе. Срочные договоры — у 6 % LPHA-арендаторов против 47 % в частном секторе (65 % среди договоров 2018–2020) [факт, 🟡, разд.8]; диаграмма источника (Fig.8) даёт иные величины (5,1 % / 46,5 %) — расхождение внутри документа, беру текстовые значения (тот же дефект уже отмечен по файлу в [КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html)).
Критерий 3 — распределительный эффект. Адресат — арендаторы против покупателей LPHA-жилья. Разный знак у двух плеч одной организации: у арендаторов экономия прогрессивна (1,2 млрд €/год совокупно, нижние два квинтиля — 47 % суммы против 14 % у верхнего) [факт, 🟡, разд.9, табл. 6]; у купивших жильё через LPHA за 40 лет — регрессивна (122,1 млн €/год, верхние два квинтиля — 52 % против 12 % у нижнего) [факт, 🟡, разд.9, табл. 7]. Осторожность: база аренды в разд.9 — 650 000 домохозяйств, в разд.2 — 660 000; расхождение не объяснено текстом, вероятно разные референсные годы [в первоисточнике не сверено].
Критерий 4 — бюджет и ВВП. Адресат — государство и экономика в целом. По расчёту WIFO (не открыт мной отдельно) LPHA добавляют экономике 640–980 млн €/год (два сценария: без/с учётом дополнительного объёма строительства) через частное потребление, госпотребление, инвестиции и чистый экспорт [факт, 🟡, разд.9, табл. 8]. Моя проверка сложения: сценарий 2 сходится точно (980), сценарий 1 при пересчёте даёт 650 против заявленных 640 — вероятно, округление отдельных слагаемых в оригинале; беру цифру источника. Вывод автора: «LPHAs are a net-benefit to households, the economy, and the public purse» [факт, цитата, разд.9].
Критерий 5 — кооперативность самого успеха. Не сработало буквально: успех (критерии 1–4) — успех LPHA-сектора как регуляторного режима, а не кооперативной формы внутри него; закон WGG безразличен к юридической форме организации, и ни один результат не дан отдельно для 98 кооперативов и 87 GmbH/АО. Приписывать эффект именно кооперативной демократии, при том что 47 % организаций «венской модели» юридически не кооперативы, — ошибка, которую сам Koessl не делает (он пишет о LPHA-секторе), но которую регулярно делает внешняя литература, цитирующая этот кейс как успех кооперации.
Внешние эффекты для не-членов. [не найдено — охват: причинного замера влияния LPHA-сектора на цену или качество жилья вне сектора в тексте нет]. Единственный количественный эффект за пределами прямых пользователей — вклад в ВВП и налоги (критерий 4), но это эффект от снижения цены ДЛЯ пользователей сектора через потребление, а не прямой перелив на цену жилья соседей-нечленов, в отличие от причинного замера [КОП-КС-01](КОП-КС-01_Таиланд_перелив_на_нечленов.html) (Таиланд).
Единственный источник — Koessl, G. (2022). CIRIEC Working Paper No. 2022/04. Класс: [документ движения] — автор указывает аффилиацию на титульном листе: «Austrian Federation of Limited-Profit Housing Associations (GKoessl@gbv.at)» [сверено по: строка 34], в благодарностях — «my colleagues at the Austrian Federation of Limited-Profit Housing Associations» [строки 51–53]; издатель CIRIEC прямо снимает с себя ответственность за содержание [строки 1627–1628].
Все числовые данные узла — 🟡, без исключения, включая ссылки на Statistik Austria (Mikrozensus, GWZ/HWZ) и на отчёт WIFO (Klien & Streicher 2021) — ни то, ни другое мной отдельно не открывалось, только пересказ федерации; это касается и собственного опроса членов GBV 2020 г. (табл. 1–3) — федерация опрашивала саму себя, независимой проверки нет. Узел не содержит ни одной строки 🟢 — осознанное следствие того, что единственный источник целиком принадлежит классу [документ движения]: канон §5 общей части ограничивает такую цифру потолком 🟡 независимо от того, на что она сама ссылается, а не пробел в работе.
форма ≠ существо, подвид «смешанная витрина» — 87 из 185 организаций сектора (47 %) юридически не кооперативы, при этом весь сектор в целом (включая эти 87) фигурирует в кооперативной литературе как «венская модель» успеха кооперации.единица счёта — у каждой цифры сектора свой знаменатель: доля жилищного фонда считается по количеству зарегистрированных основных жилищ (households), а не по числу LPHA-организаций; доля рынка организаций (98/185) — по числу юрлиц, а не по числу управляемых квартир; их нельзя складывать напрямую.замер: отрасль — почти все количественные результаты узла (аренда, распределение, ВВП-эффект) посчитаны на уровне сектора в целом или репрезентативной выборки домохозяйств (Mikrozensus), а не на уровне отдельной LPHA-фирмы; замера на уровне отдельной организации в источнике нет.выживший ≠ типичный — средний размер LPHA ≈5000 квартир при разбросе от <20 до 50 000; ни одна отдельная организация в тексте не названа поимённо как «типичный» или «витринный» кейс — источник говорит о секторе агрегатом, что само по себе скрывает такую неоднородность.[КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html)). Кейс иллюстрирует границу применимости гипотезы: там, где «клуб» — почти весь рынок, вопрос о переливе на не-членов теряет смысл.[КОП-КС-11](КОП-КС-11_Чехия_переток_квартир.html)) — при общем историческом корне (жилищная кооперация XIX века) разница в законе о судьбе излишка при выходе объясняет разницу в исходе.[КОП-КС-02](КОП-КС-02_Amul_NDDB_Индия.html) или советской кооперации). Масштаб (17 % фонда) действительно не сводится к членству, но по другой причине — 47 % организаций формально не кооперативы, и данных о личном членстве арендаторов в кооперативной части сектора у Koessl нет.[КОП-ФА-06](КОП-ФА-06_Имущественный_ценз_входа.html) по этому источнику, здесь не переоткрываются. Уточнение для ФА-06: часть кредитов ограничена не нижним, а верхним потолком дохода арендатора (таргетирование на средний класс, не барьер для бедных), и есть льготные кредиты регионов для семей без сбережений — ценз реален, но мягче, чем у Райффайзена 1849 г. или Diestedde (батраки 3,5 % членов).[КОП-МХ-04](КОП-МХ-04_Конверсия_инициатор_и_исход.html) в этом узле нет — ближайший аналог, конверсия единицы жилья через RtA, инициируется арендатором, а не менеджментом или регулятором; итог не выводит актив из-под регулируемого режима (новый собственник по-прежнему под WEG 1948 г.) — в отличие от чешского случая, где конверсия выводит квартиру на свободный рынок целиком.| Величина | Единица счёта и знаменатель | Популяция | Год | Источник | Статус/метки |
|---|---|---|---|---|---|
| 98 кооперативов / 87 GmbH-АО из 185 LPHA | число организаций по типу юрлица | LPHA-сектор Австрии | 2022 (публ.) | Koessl 2022, разд.2 | 🟡 · форма ≠ существо: смешанная витрина — 47 % не кооперативы |
| ≈5000 квартир в среднем на LPHA; разброс 50 000 → <20 | число квартир в управлении | LPHA-сектор | 2022 (публ.) | Koessl 2022, разд.2 | 🟡 · выживший ≠ типичный |
| 660 000 из 4 млн основных жилищ снимают у LPHA — 17 % фонда; ещё 280 000 в управляемой собственности | доля домохозяйств-арендаторов и число квартир в собственности | Австрия | 2020/2021 (Mikrozensus) | Koessl 2022, разд.2, 4 | 🟡 |
| Города 23 % / малые города и пригороды 20 % / село 8 %; Вена 21 % | доля LPHA-аренды в жилищном фонде региона | Австрия по степени урбанизации | 2020/2021 | Koessl 2022, разд.2 | 🟡 |
| 8 % (1971, ≈200 000 ед.) → 17 % (2020, ≈660 000 ед.) LPHA-аренды; муниципальная аренда 11 % → 7 % | доля жилищного фонда/аренды | Австрия | 1971–2020 | Koessl 2022, разд.4, по Statistik Austria GWZ/HWZ и Mikrozensus | 🟡, первички не открывались |
| 1994 — введено право выкупа (RtA), порог взноса >74,17 €/м²; из ≈200 000 потенциальных выкуплено ≈48 000 (≈25 %) | правовая норма и доля реализации | арендаторы LPHA | 1994–2022 | Koessl 2022, разд.4, сноска 3–4 | 🟡 |
| Аренда LPHA 7,3 €/м² против частной 9,8 €/м² — разница 34 % (сырая); по урбанизации 39 % / 31 % / 7 % | € валовой аренды за м²/мес. и % разницы | Австрия, Mikrozensus 2021 | 2021 | Koessl 2022, разд.8 | 🟡; сырая цифра — не путать со скорректированной |
| Скорректированная разница (контроль локации, качества, размера, года) — 2,3 €/м² = 160 €/мес. на 70 м² | € валовой аренды за м², с поправкой | Австрия, оценка WIFO | 2019 (публ. 2021/2022) | Koessl 2022, разд.9, по WIFO (Klien & Streicher 2021) | 🟡, WIFO-отчёт не открывался мной отдельно |
| Срочные договоры: 6 % LPHA / 3 % муниципалитет / 47 % частный сектор (65 % среди договоров 2018–2020); диаграмма источника — 5,1 % / 2,5 % / 46,5 % | доля договоров | Австрия, Mikrozensus 2021 | 2021 | Koessl 2022, разд.8 | 🟡; расхождение текст/диаграмма внутри источника |
| Экономия арендаторов LPHA — 1,2 млрд €/год, прогрессивно: 23 % / 24 % / 20 % / 19 % / 14 % по квинтилям | € в год, по квинтилям дохода | 650 000 домохозяйств-арендаторов LPHA | оценка WIFO 2019, публ. 2021/2022 | Koessl 2022, разд.9, табл. 6 | 🟡; база 650 000 расходится с 660 000 выше — не объяснено источником |
| Экономия покупателей LPHA-жилья за 40 лет — 122,1 млн €/год, регрессивно: 12 % / 17 % / 19 % / 25 % / 27 % | € в год, по квинтилям дохода | покупатели LPHA-жилья за 40 лет | оценка WIFO, публ. 2021/2022 | Koessl 2022, разд.9, табл. 7 | 🟡; знак противоположен эффекту у арендаторов |
| Эффект на ВВП: 640–980 млн €/год (два сценария) по 4 каналам | € в год, прирост ВВП | экономика Австрии в целом | оценка WIFO, публ. 2021/2022 | Koessl 2022, разд.9, табл. 8 | 🟡; сумма по сценарию 1 при пересчёте даёт 650, не 640 |
| Типичное венское финансирование: публичный кредит 26 % / банковский 56 % / капитал LPHA 15 % / взнос арендатора 3 % (стройка 2000+земля 300=2300 €/м²) | доля источника финансирования, € на м² | типовой проект LPHA, Вена; опрос GBV | 2020 | Koessl 2022, разд.7, табл. 2–3 | 🟡, «GBV member survey 2020» — федерация о самой себе |
| Базовая ставка (Grundmiete) — 1,95 €/м²; максимум фонда содержания (EVB) — 2,13 €/м² (здания старше 30 лет) | € за м²/мес. | LPHA-сектор | апрель 2022 | Koessl 2022, разд.6 | 🟡 |
Главный вывод узла для ядра «Общественных благ» — предостережение методологического характера: витринный кейс дешёвого жилья, приводимый как успех кооперативной формы (режим 8, ПМ-13), почти наполовину (47 % организаций) юридически кооперативом не является, а результат производит национальный закон и надзор, безразличный к форме юрлица. Это сужает ПМ-13: для жилищного сектора Австрии правильнее говорить о «регулируемом ограниченно-прибыльном режиме», внутри которого кооперативная демократия — опция, а не условие результата (перекликается с [КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html) и с германским чек-листом GdW, где признак «доля не-членов» читается с противоположным знаком в разных секторах). Второй вклад — точная пара к [КОП-КС-11](КОП-КС-11_Чехия_переток_квартир.html) (Чехия) для проверки ГП-3 v2: один и тот же исторический тип формы в двух странах даёт противоположный результат по метрике «доля актива под кооперативным контролем» в зависимости от того, кому по закону принадлежит излишек при выходе члена — номинальная стоимость пая (Австрия) против рыночной цены (Чехия).
[КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html) (жилищные кооперативы — профиль сектора; этот узел детализирует хронологию, механизм и распределение выгоды австрийского кейса, не пересказывая профиль) · [КОП-КС-11](КОП-КС-11_Чехия_переток_квартир.html) (Чехия — переток 350 тыс. квартир; заявленная пара «успех/провал» к этому узлу, противоположный правовой режим излишка при выходе) · [КОП-ФА-06](КОП-ФА-06_Имущественный_ценз_входа.html) (имущественный ценз входа — взнос 65 €/м² и порог RtA 74,17 €/м² по этому же источнику; здесь не переоткрываются, только уточняется верхний лимит дохода как противоположный по знаку механизм) · [КОП-МХ-04](КОП-МХ-04_Конверсия_инициатор_и_исход.html) (конверсия: инициатор и исход — RtA как управляемая конверсия единицы жилья, инициатор — арендатор) · [КОП-ГП-01](КОП-ГП-01_Перелив_через_структуру_рынка.html) (ГП-1 v2 — этот кейс не подтверждает и не опровергает впрямую, обсуждается граница применимости гипотезы) · [КОП-ПМ-02](КОП-ПМ-02_Граница_членства_четыре_места.html) (граница членства — жилищный сектор как случай, где граница определяется финансирующей стороной и законом, не членством) · ПМ-13 Типология режимов обеспечения (ядро ОБ, режим 8 — сужение формулировки) · МХ-13 Общинное самоуправление (ядро ОБ — контраст: здесь благо производится не самоуправлением, а регуляторным режимом).
.pdf. Класс: [документ движения] — автор Gerald Koessl, штатный сотрудник Austrian Federation of Limited-Profit Housing Associations (GBV); все статистические данные статьи восходят ко вторичным пересказам Statistik Austria (Mikrozensus 2020/2021, GWZ/HWZ 1971–2011) и отчёта WIFO (Klien & Streicher 2021, «Ökonomische Wirkungen des gemeinnützigen Wohnbaus») — ни один из этих первичных источников мной отдельно не открывался, только их изложение федерацией. Открыт мной целиком (1694 строки, 38 страниц). Все числовые данные узла — 🟡.[КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html)).[КОП-КС-01](КОП-КС-01_Таиланд_перелив_на_нечленов.html) (Таиланд) для этого кейса нет.[КОП-СК-05](КОП-СК-05_Жилищные_кооперативы.html) нужен отдельный источник.2026-09-21.
отвечено 0 из 4
1. Из 185 организаций австрийского сектора ограниченно-прибыльного жилья (LPHA, «венская модель») сколько юридически являются кооперативами, а сколько — GmbH/АО?
2. Какую разницу в аренде LPHA-сектора против частного показывает «сырая» цифра Mikrozensus 2021 — и насколько она снижается после статистического контроля на локацию, качество, размер и год постройки (оценка WIFO)?
3. Как распределительный эффект LPHA-сектора различается для арендаторов и для тех, кто купил жильё через LPHA (за 40 лет)?
4. Узел ищет данные отдельно для 98 кооперативов и отдельно для 87 GmbH/АО сектора — чтобы проверить, даёт ли именно кооперативная форма что-то сверх регуляторного минимума. Что установлено?